مژده کرمی _توانانیوز، هرگونه قراردادی که مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) تعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص روی زمین کند و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرار گیرد، از نظر مقررات قانون به عنوان “قرارداد پیش فروش ساختمان” در نظر گرفته می‌شود.
کلاهبرداری از طریق پیش فروش آپارتمان از رایج ترین پرونده های قضایی است که متاسفانه همچنان قربانیان بی شماری به همراه دارد.
این گونه معاملات و قراردادها به این دلیل که واحدها هنوز احداث نشده جای زیادی برای مانور متقلبانه کلاهبرداران دارد که به تفکیک بیان می کنیم چگونه ممکن است شما را فریب دهند.
شخص سازنده است و مالک زمین نیست
گاه فرد خود را مالک ملک معرفی می نماید و با نشان دادن پروانه ساختی که به نام ایشان است اقدام به انعقاد قرارداد با شما می کند .در این مورد لازم است از طرف مقابل اصل سند مالکیت و نه کپی آن را بخواهید و مشاهده نمایید که مطمئن شوید مالک است و در صورتی که سند به نام پیش فروشنده بود پیش از انعقاد معامله استعلام مالکیتی سند را اخذ نمایید. و اما در صورتی که ایشان خود را نه مالک بلکه سازنده و دارای سهم معرفی می نماید شما قرارداد مشارکت در ساخت ایشان را مطالبه کنید و بررسی کنید که آیا واحدی که قرار است به شما فروخته شود در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت مفروز به ایشان منتقل شده است یا خیر .
پیش فروشی که زمین مالکیت مشاعی دارد
گاه اتفاق می افتد که ملکی ورثه ای است ویا به هر دلیلی چند نفر مالکیت مشاعی بر زمین دارند و با فردی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کنند. در این شرایط باید واحدهای متعلق به هر فرد کاملا به صورت مجزا و مفروز مشخص شده باشد و سازندگانی که از این فرصت استفاده میکنند و واحدهایی که متعلق به ایشان نیست و یا صاحبان هر واحد واحدهای متعلق به غیر از خود را به دیگری می فروشند که به دلیل مستحق اللغیر بودن معامله باطل است و خریدار صرفا می تواند ثمن معامله خود را با کمی غرامت باز پس گیرد.البته در این گونه شرایط به دلیل عدم تفکیک هر واحد و اخذ پایان کار و رسمی نبودن مالکیت مفروز هر فرد در واحد خود ، باز هم بهتر است امضای کلیه شرکا را داشته باشید.
پیش فروش به افراد متعدد
شایع ترین موارد کلاهبرداری در این نوع معاملات ، فروش یک واحد به چند نفر است؛.در این معاملات به دلیل اینکه متاسفانه علیرغم تصریح قانونی در قانون پیش فروش آپارتمان ها که می بایست این معاملات در دفاتر اسناد رسمی و با سند رسمی انجام شود به دلیل عدم زیرساخت های اجرایی شدن این موضوع همچنان به صورت اسناد عادی و در دفاتر املاک خرید و فروش می شوند لذا به راحتی پیش فروشنده میتواند واحدی را که در یک مشاور املاکی به فردی فروخته است در املاکی دیگری به فرد دیگری بفروشد و حتی گاهی با دفاتر املاک تبانی کرده و کمیسیون های بالایی پرداخت می کند و هر واحد را به چندین نفر می فروشند و در این بین علی می ماند و حوضش!
پیش فروش واحد هایی که مجوز ندارند
یکی دیگر از مواردی که ممکن است شما را فریب دهند این است که در منطقه ای شهرداری مجوز ساخت بیش از شش طبقه را نمیدهد لیکن فرد با این حربه که در شهرداری آشنایانی دارد که میتواند تا ده طبقه را بساز لذا از این طریق واحدهای غیر مجازی را به شما میفروشند که در زمان ساخت شهرداری ادامه ساخت را متووقف نموده و اجازه ساخت واحدهای بالاتر را نمیدهد.
گاهی اوقات برخی از واحدهای غیر مجاز که حکم تخریب آنها هم صادر شده با پرداخت مقداری جریمه نقدی حکم تخریب از واحدهای مذکور برداشته می شود، لیکن این موضوع حد و اندازه ای دارد و نمیتوان گفت در همه موارد و برای هر طبقه ای که سازنده دلبخواهی بسازد این موضوع صدق میکند. در این شرایط بهتر است از شهرداری منطقه مربوطه اطلاعاتی در خصوص واحد موضوع ساخت کسب نمایید. گاه واحد هم به صورت غیر مجاز ساخته می شود، لیکن انشعابات مربوطه به دلیل عدم مجوز به واحدهای مربوطه تعلق نمی گیرد و اساسا ملک قابلیت انتفاع ندارد.
نتیجه گیری
خرید ملک پیش فروش شده موضوعی است ریسک پذیر و پر از ریزه کاری های حقوقی که لازم است پیش از انعقاد این قرارداد نه تنها با چندین وکیل متخصص در این حوزه مشورت بگیرید بلکه زمان انعقاد قرارداد نیز پیش از امضای قرارداد، نسخه ای از قرارداد را وکیل بررسی کند چرا که شرایط مربوط به هر قرارداد با قرارداد دیگر متفاوت بوده و نیاز به بررسی اصولی دارد.
نویسنده:مژده کرمی
وکیل پایه یک دادگستری
