اثر رشد ساختوساز بر آرامش مسکن
ادعای معاون شهردار تهران مبنی بر «اثر رشد ساختوساز بر آرامش مسکن» با دادههای ۲۲ساله از بازار املاک پایتخت راستی‌آزمایی شد.
به گزارش توانا نیوز، بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این تورم مسکن است که بر نبض تولید مسکن اثر دارد نه دومی بر اولی. کارنامه سال۸۶ و سال‌های ۸۹ و ۹۰، آن ادعا را رد می‌کند
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» با استناد به دادههای رسمی ثبت‌‌‌شده از بازارهای سرمایه‌گذاری ساختمانی و معاملات مسکن از ابتدای دهه 80 تاکنون برای شهر تهران نشان می‌دهد، «هر دو نتیجه‌‌‌گیری صورت گرفته توسط معاون شهردار درباره این رابطه»، نادرست است. آنچه واقعیت دارد این است که «سرمایه‌گذار ساختمانی در تهران از گذشته تاکنون، همواره تحت‌تاثیر نبض قیمت مسکن بوده است» و به عبارت دیگر، این نبض ساخت است که از نبض قیمت ملک اثرپذیر است نه برعکس آن؛ سازنده‌‌‌ها از اوضاع قیمت ملک، سیگنال ورود به بازار ساخت یا خروج از آن را گرفته‌‌‌اند و می‌‌‌گیرند. همچنین بین نوسان تیراژ ساخت و نوسان قیمت مسکن، رابطه هم‌‌‌جهت برقرار است، نه اینکه «اگر یکی صعود کند، دیگری نزول می‌کند».
بسازوبفروش‌های شهر تهران و خیلی از شهرهای بزرگ کشور از گذشته دور تاکنون، رفتار سرمایه‌گذاری‌‌‌شان، همواره «تابعی از وضعیت تورم مسکن» بوده است. همان‌طور که در نمودار مشخص است، هر زمان قیمت مسکن «صعود تند» داشته، سازنده‌‌‌ها وارد میدان ساختوساز شدند و تورم مسکن عامل تحریک تولید مسکن بوده است.ا
ما بعداز یک تا دو سال جهش قیمت، ورود بازار خرید و فروش آپارتمان به «رکود غیرتورمی»، مجددا روی رفتار سرمایه‌گذاران اثر هم‌‌‌جهت گذاشته است. سازنده‌‌‌ها با شروع رونق خرید مسکن وارد بازار ساخت می‌‌‌شوند که آن زمان، مصادف است با شروع رشد قیمت. اما بعداز اوج‌‌‌گیری جهش قیمت که «امکان خرید آپارتمان» توسط تقاضای مصرفی سلب می‌شود و رکود بر معاملات حاکم می‌شود، این موضوع بر «نبض ساختوساز» اثر می‌‌‌گذارد و چون فروش آنها را سخت می‌کند در نتیجه، باعث افت تیراژ ساخت واحد مسکونی ناشی از کاهش تقاضا برای صدور پروانه ساخت می‌شود. همه این رفتارهای سریالی روی نمودار مشخص است.
کاملا محرز است که «رشد تیراژ ساخت مسکن» باعث رشد شدید قیمت نشده است بلکه دومی عامل واکنش اولی بوده است. با این حال در سال‌های 87 و 88 که «دوره بعد از جهش قیمت» بود و رکود در معاملات خرید آپارتمان برقرار شد، نبض ساختوساز، دوباره از جهت کاهشی تورم مسکن اثر گرفت به‌طوری که با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در سال 87 به زیر 20درصد و افت قیمت مسکن در سال 88، تیراژ ساخت مسکن در این دو سال به ترتیب افت‌‌‌های 14 درصدی و 43 درصدی پیدا کرد.
اکنون یک نکته مهم دیگر نیز درباره فرضیه‌‌‌ای که معاون شهردار تهران مطرح کرده، اینجا وجود دارد. آن فرضیه گفته است، «رشد تولید مسکن باعث کاهش تنش قیمت می‌شود». دادههای سال‌های 86 تا 88 از بازار مسکن تهران، این فرضیه را تایید نکرد. اما سال 85، تولید مسکن در تهران جهش 35درصدی پیدا کرد. حال شاید این‌طور گفته شود که تولید سال 85 باعث کاهش قیمت شده است.
اما واقعیت این است که شروع ساختوساز در یک‌سال، حتما روی قیمت‌ها در همان سال اثر نمی‌‌‌گذارد چون فرآیند ساختوساز دو سال طول می‌‌‌کشد. پس، رونق ساخت سال 85 باید در سال 86 اثرگذار شود که آن سال هم این‌طور نشد
این ترتیب، از هر زاویه‌‌‌ای که به واقعیت بازار مسکن نگاه شود، «رابطه واقعی» کاملا متضاد از ادعای مطرح شده است.
در سال‌های 89 و 90 که دوره «ثبات نسبی قیمت» و آرامش بازار مسکن بود، بازار ساختوساز از این اتفاق، نفع برد به‌طوری که در آن دو سال، نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران، «وضعیت قابل قبول» یا همان رونق را داشت.
در سال‌های 89 و 90، رشد زیر 10درصد قیمت مسکن به رشد 50 درصدی تیراژ ساخت مسکن در هر سال منجر شد. این، یعنی «نفع سرمایه‌گذاری ساختمانی از ثبات قیمت مسکن» که نباید به «اثرپذیری قیمت از رشد تیراژ ساخت» تعبیر شود بلکه، «اثرگذاری» آن را نشان می‌دهد.
آنچه طی «جهش قیمت مسکن و اثرپذیری نبض تولید مسکن در دهه 80» اتفاق افتاد، عینا در اوایل دهه 90 و همچنین اواخر دهه 90، تکرار شد.
در سال 91 قیمت مسکن 47درصد جهش کرد و ساختوساز نیز با رشد مثبت اما خفیف همراه شد.
علت اینکه در آن سال، رشد تیراژ زیر 10درصد بود، به «رشد تاریخی ساختوساز در سال 90 ناشی از اجرای طرح تفصیلی تهران» برمی‌‌‌گردد که ظرفیت برای سال 91 تا حدودی تکمیل شده بود.
کارنامه سال 90 و 91 کاملا «نادرست بودن آن فرضیه» را بار دیگر تایید می‌کند چرا که در سال 90، تیراژ ساخت جهش می‌کند و سپس در سال 91، قیمت مسکن با رشد شدید مواجه می‌شود. پس، ساخت روی قیمت موثر نبوده است بلکه «محرک‌‌‌هایی با قدرت بیشتر از عرضه جدید، روی سطح قیمت ملک تاثیرگذار هستند». بعد از جهش قیمت در سال 91، در سال‌های 92 تا 94 با افت تورم مسکن و کاهش قیمت، بار دیگر ساختوساز به رکود می‌رود به‌طوری که تیراژ ساخت رشد‌‌‌های منفی 6 درصد، منفی 58درصد و منفی 34درصد را تجربه می‌کند. بهترین سال‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی باز هم بعد از جهش و سپس تخلیه قیمت، در سال‌های 95 و 96، یعنی دوره «ثبات قیمت»، رقم می‌‌‌خورد. در این دو سال بازار ساخت مسکن شاهد روند افزایشی عرضه جدید بود. اما در سال‌های اخیر، یعنی از سال 97 تاکنون که شاهد «جهش تاریخی قیمت مسکن» بوده‌‌‌ایم، میانگین رشد سالانه قیمت، رقم 62درصد بوده و رکود سنگین تولید مسکن، رشد سالانه 4درصد را به ثبت رسانده است. البته علت همین رشد مثبت ناچیز، «ورود مستقیم دولت و شهرداری به بازار خانه‌‌‌سازی» بوده است وگرنه، سرمایه‌گذاران ساختمانی قدرت سرمایه‌گذاری را کامل از دست داده‌‌‌اند./دنیای اقتصاد
